Kredyty hipoteczne: jak to działa?

Kto bierze kredyt hipoteczny powinien zastanowić się, jak to właściwie się dzieje, że bank ma pieniądze, które może następnie pożyczyć. I co z tego wynika.

kredyt hipotecznyBez kredytów hipotecznych nie byłoby boomu mieszkaniowego ani bańki na rynku nieruchomości. Z drugiej strony nie byłoby setek tysięcy nowych właścicieli mieszkań. Jak to wszystko działa?

Po pierwsze: potrzebny jest kapitał

Nie da się udzielić kredytu z niczego. Bank, który chce podjąć taką operację (przyjmijmy, że tylko bank może to robić), musi więc zorganizować odpowiedni kapitał, dzięki któremu będzie mógł sfinansować zakup mieszkania swojego klienta. Kredyt hipoteczny jest więc uzależniony od tego, czy finansistom uda się znaleźć pieniądze gdzie indziej niż we własnym skarbcu.

Gdzie szukają? Najczęściej w innych bankach, także w banku centralnym. To dlatego kredyt hipoteczny kosztuje najczęściej tyle (ale zwykle trochę więcej, o czym niżej) ile wynoszą stopy procentowe. Ważnym źródłem pozyskiwania kapitału przez banki są lokaty, jednak dzięki istnieniu rynku międzybankowego nie jedynym i niekoniecznie kluczowym.

Po drugie: bank musi zarobić

W tym wszystkim liczy się także to, że banki nie działają na zasadach charytatywnych. Celem nadrzędnym ich funkcjonowania jest oczywiście zarobek. Żeby go uzyskać, trzeba sfinansować wypłaty pracowników, systemy informatyczne i siedziby oddziałów. No i wygenerować jakąś nadwyżkę. Jak w tym wszystkim wygląda kredyt hipoteczny?

Otóż jest to całkiem niezły sposób na generowanie stałych dochodów. Udzielany na wiele lat, ze stałą marżą, daje bankowi stabilność zysków przez kilka dekad. To dlatego oprócz stóp procentowych o kosztach kredytu decyduje także marża banku. Co ważne, jest ona niezmienna przez cały okres trwania umowy.

Po trzecie: liczy się zabezpieczenie

Ponieważ bank, jak już zostało powiedziane, sam często pożycza pieniądze na sfinansowanie kredytów hipotecznych, potrzebuje zabezpieczenia, dzięki któremu w rachunkach prawa strona będzie zgadzała się z lewą. To istota takiego sposoby zdobywania pieniędzy na kupno mieszkania. Zabezpieczeniem jest bowiem lokal.

Ale uwaga: dla banku mniej istotne jest to, że będzie mógł się go pozbyć w sytuacji, gdy klient odmówi spłaty (licytacja to ostateczność, większość banków woli refinansowanie kredytu lub ugodę), ale właśnie kwestie księgowe. Z punktu widzenia klienta jest nieco inaczej. Groźba utraty domu działa na niego dyscyplinująco.

Po czwarte: ważny jest czas

Cechą charakterystyczną takiego sposobu finansowania kupna mieszkania lub domu jest długi okres czasu, na który podpisywana jest umowa z bankiem. Kredyt hipoteczny zaciągany jest zwykle na dwadzieścia, trzydzieści a często nawet na czterdzieści lat. Co to oznacza w praktyce?

W praktyce oznacza to, że bank, co już zostało nadmienione wcześniej, może znacznie korzystniej planować swoje posunięcia w perspektywie wielu lat. Wie, jakie będą jego przychody i ile zarobi. Kredyt hipoteczny jest więc z jego punktu widzenia idealną maszynką do robienia pieniędzy.