Kredyty hipoteczne: jakie opłaty?

W cenie kredytu hipotecznego uwzględnionych jest wiele elementów. Które są najważniejsze i kto na nich zarabia?

umowa-kredyt-hipotecznyNie ma wątpliwości: kredyty hipoteczne to przede wszystkim maszynka do zarabiania dla banków. Na czym konkretnie zyskują, a z czego nie mają nic?

Opłata najważniejsza: stopa procentowa

Być może najważniejszą ze wszystkich (z punktu widzenia osoby spłacającej) opłatą związaną z zewnętrznym finansowaniem kupna mieszkania jest stopa procentowa. Kredyty hipoteczne kosztują bowiem zwykle tyle, ile wynosi właśnie ten instrument ustalany przez Radę Polityki Pieniężnej (lub bank centralny, w zależności od kraju). Mniej więcej oczywiście, bo do stopy dochodzi jeszcze marża banku (o niej niżej).

Dlaczego kredyty hipoteczne uzależnione są od stóp procentowych? Z prostej przyczyny: banki pożyczają sobie pieniądze właśnie w oparciu o ten instrument. Kiedy stopa idzie w górę, bank pożycza drożej, a więc także od swoich klientów musi pobierać większy procent. W odwrotnej sytuacji płaci za pieniądze mniej, może więc ulżyć nieco swoim klientom. Tak samo, tylko na odwrót, jest w przypadku lokat bankowych.

Opłata najtrwalsza: marża banku

O ile stopa procentowa się zmienia, to już drugi z kluczowych dla ceny pożyczki wskaźników pozostaje na stałym poziomie przez cały czas trwania umowy. Ten wskaźnik to marża banku. Jak już zostało powiedziane, bank pożycza pieniądze, z których potem udziela kredytu, od innych banków lub od państwa. Zarabia jednak nie na stopie procentowej, ale na marży właśnie.

To dlatego z punktu widzenia instytucji finansowej korzystnie jest dogadać się raz na zawsze co do jej wysokości. Dzięki temu wie, ile zarobi za rok, pięć czy dwadzieścia lat. Z punktu widzenia klienta kwestia marży ma o tyle znaczenie, że ich wysokości zmieniają się w czasie. Niektóre kredyty hipoteczne zaciągane są więc przy ich wysokim poziomie, inne przy bardzo niskim.

Opłata dodatkowa: prowizja i ubezpieczenie

dodatkowe opłatyOprócz marży bank zarabia także na prowizji od udzielanego kredytu. W przeciwieństwie jednak do opłaty opisywanej wyżej ta jest jednorazowa. Ma więc bank pewność, że gdy udzieli finansowania, na pewno dostanie jakieś pieniądze. Tyle, że jednorazowo. Z punktu widzenia klienta jest dodatkowy koszt, który zostaje doliczony do jego miesięcznych rat.

A ubezpieczenie? To można wykupić w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Z punktu widzenia banku chodzi o zabezpieczenie spłaty na wypadek nieprzewidzianej sytuacji, takie jak choćby śmierć czy utrata zdrowia. Tak czy inaczej osoba zaciągająca kredyt na mieszkanie musi wyłożyć dodatkowe pieniądze jeszcze zanim w ogóle dostanie klucze do lokalu.

Opłaty ekstra: przy wcześniejszej spłacie

Co dzieje się, gdy klient chce wcześniej spłacić swoje zobowiązanie? Musi po raz kolejny dopłacić. Banki pobierają bowiem dodatkowe opłaty w zamian za umożliwienie wcześniejszej spłaty. Dzieje się tak dlatego, że na takiej operacji tracą źródło dochodu (pamiętajmy – marża!). Kredyty hipoteczne z ich punktu widzenia powinny być udzielane na maksymalnie długi czas. Dokładnie odwrotnie niż z punktu widzenia klienta.