Zastanawiając się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego, zazwyczaj bierze się pod uwagę trzy podstawowe parametry: kwotę kredytu, czas spłaty oraz oprocentowanie. Tymczasem jest jeszcze jedna bardzo ważna sprawa, o której warto pamiętać – kredyt na mieszkanie lub dom może być spłacany albo w ratach równych, albo w ratach malejących. W tym artykule krótko wyjaśnimy czym się one różnią i które rozwiązanie jest korzystniejsze.
Co się składa na ratę kredytu hipotecznego?
Żeby zrozumieć różnicę między ratami równymi a malejącymi, należy przyjrzeć się konstrukcji samej raty. Kredytobiorca musi spłacić bankowi pożyczoną kwotę powiększoną o koszt obsługi kredytu oraz marżę. Spłacana jest więc kwota pożyczki i kwota będąca produktem oprocentowania. Każda miesięczna rata zawiera w sobie właśnie te składniki – część kapitałową oraz część odsetkową.
Różnica między ratą stałą a malejącą
Jeżeli miałeś do czynienia z harmonogramem spłaty kredytu z ratą stałą i przyjrzałeś się konstrukcji rat, na pewno zauważyłeś, że w początkowym okresie praktycznie spłaca się tylko część odsetkową. Część kapitałowa jest symboliczna, a to oznacza, iż każda rata w bardzo niewielkim stopniu zmniejsza poziom twojego długu. Wysokość takiej raty ustalana jest w ten sposób, że całe zobowiązanie jest dzielone na liczbę miesięcy jego trwania, przy czym ustala się priorytet spłaty części odsetkowej, czyli tego, co zarobi na nas bank.
W przypadku raty malejącej na równe porcje dzieli się część kapitałową długu i to one stanowią podstawę wyliczenia miesięcznego zobowiązania. Dolicza się do nich oprocentowanie, malejące wraz ze spłatą długu. Dzięki temu każda rata już od początku spłaty zmniejsza nasze zadłużenie w takim samym stopniu. Do tego możemy się spodziewać, iż obsługa kredytu będzie coraz łatwiejsza, ponieważ raty będą coraz niższe.
Co wybrać – ratę malejącą czy ratę stałą?
W praktyce większość rynku kredytów to raty stałe (annuitetowe, uśrednione). Wynika to z tego, że pozwalają one uzyskać większą zdolność kredytową, a więć pożyczyć większą kwotę. Finansowo nie jest to jednak rozwiązanie optymalne, ponieważ przy pożyczkach na duże kwoty i na długi okres, rata stała sprawia, że spłacimy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej niż w przypadku raty malejącej.
Zaletą raty malejącej (kapitałowej) jest już wspominania większa zdolność kredytowa. Druga sprawa to niższa rata w początkowym okresie spłaty. Zazwyczaj jest tak, że nasze dochody rosną w czasie, wraz z rozwojem zawodowym, więc korzystne jest, iż nie zostaniemy na start obciążeni dużym zobowiązaniem.
Z kolei zaletą raty stałej jest niższy koszt obsługi kredytu – jak już pisaliśmy powyżej, różnica ta może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego, w przypadku bardzo stabilnego poziomu dochodów, łatwiej zaplanować swój budżet na przyszłość, ponieważ poziom comiesięcznego zobowiązania zawsze będzie taki sam. Rata stała jest także lepszym rozwiązaniem dla osób planujących wcześniejszą spłatę, ponieważ już od samego początku spłacania część kapitałowa będzie malała.
W przypadku jednego i drugiego typu rat istotne jest to, aby pamiętać, że w obydwu przypadkach wysokość comiesięcznej spłaty uzależniona jest między innymi od poziomu stóp procentowych. Ten zaś się zmienia. Obecnie jest rekordowo niski, jednak zapewne będzie stopniowo podnoszony. A to oznacza, że rata kredytu hipotecznego będzie rosła, niezależnie od tego, czy jest stała czy malejąca – po prostu zacznie rosnąć część odsetkowa.